На зимних квартирах: как изменился инвестиционный спрос на рынке жилья

Только за последние полгода кривая инвестиционного спроса на рынке жилья дважды достигала пороговых значений. Пик пришелся на конец прошлого года, когда напуганные девальвацией инвесторы бросились скупать квартиры, в результате чего по некоторым объектам доля сделок с их участием достигала 50%. Однако уже после новогодних праздников этот показатель упал едва ли не до нуля. Выясним вернулись ли инвесторы на рынок жилья сегодня?

Из всех доступных россиянам способов сохранить и приумножить капитал столичную недвижимость принято считать одним из самых надежных. Финансовые кризисы двух последних десятилетий показали: что бы ни происходило на валютных рынках, квадратные метры всегда будут в цене. Более того, спрос на квартиры тем выше, чем хуже ситуация в экономике и банковской сфере. В том, что это действительно так, легко убедиться, присмотревшись к динамике инвестиционного спрос в 2014 году.

«В первом квартале прошлого года спрос на рынке недвижимости вырос. Доля инвесторов достигала 15-20%, - вспоминает гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Прежде всего, это было связано с нестабильной экономической ситуацией, в частности, с валютными колебаниями и «чисткой» в банковской сфере. Во втором и третьем квартале активность инвесторов начала снижаться. Однако в четвертом квартале 2014 года из-за дестабилизации экономической ситуации активность покупателей снова значительно увеличилась».

По оценкам экспертов, на пике кризиса в отдельных проектах доля инвестиционных сделок от общего числа продаж достигала 40-50%. Столь высокими показателями рынок был обязан отнюдь не профессиональным инвесторам: по замечанию директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексея Оленева, напуганные стремительной девальвацией рубля, граждане стремились не столько приумножить, сколько зафиксировать свои денежные средства. 

После декабрьского ажиотажа и новогодних праздников на рынке наступило затишье, а интерес инвесторов к новостройкам на старте реализации упал практически до нуля. Все, кто имел «свободные» деньги и хотел вложить их в жилье, уже сделали это в 2014 году, так что к концу первого квартала все больше экспертов всерьез заговорило о стагнации. Однако во втором квартале спрос постепенно начал восстанавливаться, и инвесторы вернулись на рынок массового жилья.

К концу первого полугодия 2015 года доля инвесторов на рынке первичного жилья вернулась на докризисный уровень и составляет сегодня до 20%, отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в свою очередь, оценивает долю инвесторов в 25%, уточняя, однако, что речь идет о сегменте массового спроса. Впрочем, и в бизнес-классе всё не так плохо. «Для целей сохранения средств и получения дохода от последующей продажи недвижимости совершается каждая пятая покупка, - говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. - Частичное отсутствие провала по инвестиционным сделкам можно объяснить тем фактором, что инвесторы не вкладываются в заграничные активы, предпочитая российскую высоколиквидную недвижимость».

Какие проекты пользуются сегодня наибольшей популярностью у инвесторов? «Речь идет о тех вариантах, которые легче всего купить и продать, - говорит первый заместитель гендиректора «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева. - На однокомнатные квартиры в Москве приходится около половины всех заявок. Самый низкий «порог входа» отличает студии - квартиры небольшой площади, в которых зона кухни совмещена с гостиной».

Интерес инвесторов к студиям подтверждает и гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Также, по ее словам, для сдачи в аренду сегодня активно приобретаются апартаменты в пределах ТТК, востребованные среди тех, кто работает в центре города и ведет активный образ жизни. Немало инвесторов и среди покупателей жилья в ближнем поясе Новой Москвы. «Проекты в таких поселениях, как Коммунарка, Московский, Рассказовка привлекают насыщенностью внутренней инфраструктуры, а также перспективами развития дорожно-транспортной сети», - объясняет эксперт.

Большинство инвесторов входит в проект на старте продаж, когда стоимость квадратного метра минимальна. По наблюдениям гендиректора компании «Ривер Парк» Ларисы Швецовой, за весь срок строительства цены в новостройках обычно увеличиваются на 30-40%, а в наиболее успешных проектах - на 50-70%. «Далее часть инвесторов выводит активы через полгода-год, до ввода дома в эксплуатацию, а другие - через 2-3 года», - добавляет гендиректор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец

Помимо метража, локации и стадии строительной готовности, инвесторы в последнее время все больше внимания обращают на репутацию застройщика. И хотя, как отмечает представитель группы «ПИК», действующее законодательство предоставляет участникам долевого строительства максимум юридических гарантий, солидность девелопера и надежная форма договора являются сегодня важнейшими факторами при покупке жилья, а значит, хорошая цена на старте продаж для инвестиционно привлекательного объекта уже не аксиома.