Кризис 2014/2015 на рынке недвижимости: сбылись ли прогнозы

Эксперты рынка недвижимости оценили, насколько оправдались сделанные ими в конце 2014 года прогнозы относительно характера развития рынка в первом полугодии 2015 года. Что сбылось, что нет, и оказались ли прогнозы страшнее реальности?

Жилая недвижимость.

Можно сказать, что реальность в первом полугодии оказалась приятнее ожиданий. Мы прогнозировали три ключевых тенденции:

  • сокращение объемов ипотечного кредитования,
  • падение платежеспособного спроса на жилье
  • банкротство многих и многих застройщиков с логично вытекающим отсюда массовым «замораживанием» строек.

Первое ожидание в той или иной мере сбылось: по данным ЦБ РФ, объемы ипотечного кредитования только в январе-апреле 2015 года снизились, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40%. И хотя официальных данных за первое полугодие пока нет, уже ясно, что, несмотря на запуск ипотеки с субсидированной ставкой, достичь прошлогодних объемов выдачи не получится — хотя бы просто из-за отсутствия возможности в кредит покупать вторичное жилье.

Второй прогноз реализовался лишь отчасти и для отдельных сегментов рынка: спрос беспрецедентно снизился на ту же «вторичку», на жилье класса «бизнес» и более высоких ценовых сегментов. Бюджетные новостройки по-прежнему хорошо продаются. Была определенная «пауза» в начале года, но ее удалось полностью компенсировать в апреле-июне, когда показатель числа заключаемых сделок резко пошел вверх.

Что касается банкротств компаний и «замораживания» проектов — это ожидание смело можно назвать преждевременным. Проблемные застройщики всегда есть, но не все из них находятся в процессе банкротства, некоторые просто допускают нарушения и по мере их устранения из категории проблемных исключаются. Здесь мы ошиблись, но это тот случай, когда «я сам обманываться рад».

Коммерческая недвижимость.

Прошлый кризис стал для рынка коммерческой недвижимости абсолютным шоком, событием, к которому никто не был готов, сейчас ситуация довольно хорошо прогнозируется. К этому кризису игроки рынка, имеющие опыт и голову на плечах, пришли с рублевыми кредитами и рублевыми ставками. И пока мы, действительно, не слышали о каких-то громких банкротствах или переходе залоговых активов к банкам.

Сбылось также ожидаемое смещение спроса в сторону «средних» категорий коммерческой недвижимости. Ощутимо пустеют высококлассные офисы, многие арендаторы либо переезжают в более дешевые, либо отказываются от части занимаемых площадей. Новые торговые центры также открываются полупустыми. При этом «крепкие середняки» (В, В-, С) и в торговом, и в офисном сегментах переживают как раз приток новых арендаторов из сегментов В+ и даже А. Не сбылось ожидаемое многими арендаторами глобальное падение ставок. И даже те бизнес-центры, которым приходится для сохранения заполняемости снижать ставки, делают это не кардинально. В основном же меры по привлечению и удержанию арендаторов сводятся к тем или иным преференциям. Для сравнения: в прошлый кризис ставки приходилось снижать процентов на 40.

В общем и целом, фактические параметры развития рынка коммерческой недвижимости в первом полугодии не шокировали. Главное — не был реализован негативный сценарий, предусматривавший полный коллапс российской экономики с сильным удешевлением нефти, девальвацией рубля и, как следствие, обвалом всех рыночных показателей. Второе ожидание как раз сбылось — ключевым трендом на рынке коммерческой недвижимости, как и говорилось, стало стремление всех его участников к оптимизации затрат на существование и развитие. Существенная доля компаний-арендаторов продолжила пересматривать свои планы по развитию бизнеса, что, конечно, привело к снижению спроса на качественные офисы, склады и торговые помещения. Ожидание третье, сбывшееся — падение объемов ввода новых коммерческих площадей.