Сниму квартиру. Недорого!

Аренда недвижимости – благодатное поле для бизнеса в любом населенном пункте, где есть стабильно работающие предприятия и учебные заведения. Кто-то приезжает учиться, кому-то захотелось жениться. В общем, все традиционно: сниму недвижимое имущество в аренду, желательно на длительный срок, по адекватной цене. Ну и классическое: агентам не беспокоить. Что, впрочем, не мешает жить и здравствовать агентствам, специализирующимся на аренде жилья. И, что самое главное, – развиваться вполне доходному бизнесу – сдаче жилья в наем. Но настолько ли прибылен этот бизнес в финансово сложные времена?!

Особенности аренды в кризис

Экономический кризис привнес свои нюансы в систему арендного рынка. Помимо корректировки агентских вознаграждений, претерпела изменения и сама система расчета между квартиросъемщиком и собственником.

Довольно-таки продолжительное время сумма коммунальных услуг вкладывалась в размер месячной арендной платы, и никто особо не переживал, что там нарисовано на счетчиках. Но с удорожанием тарифов и с ужесточением жилищно-коммунальной политики стали появляться объявления «с плюсом». Наглядно это выглядит так: «цена в месяц – 15 тыс. рублей +». Такая формулировка подразумевает, что помимо основной части оплаты съемного жилья существует дополнительно неизвестная переменная. Точнее, приблизительно известная, равная счету за коммунальные услуги: сколько воды-электричества использовал, столько и заплатил.

Сегодня большинство объявлений о сдаче жилья внаем имеет этот самый плюс, и лишь некоторые объявления радуют формулировкой: стоимость коммунальных услуг включена в стоимость арендной платы.

С приходом кризиса появилось и такое явление, как депозит. Ранее оно было куда больше знакомо тем, кто «понаехал в столицу». Именно там при заселении в съемное жилье каждый уважающий себя собственник помимо платы за месяц брал в залог на случай порчи имущества или несвоевременной оплаты проживания сумму, равную стоимости одного или двух месяцев проживания. В Тюмени до кризиса 2009 года таких запросов собственники жилья не предъявляли. Теперь наличие депозита за один месяц – практически обязательное условие.

Изменился и размер комиссионного вознаграждения. В сытых 2005–2008 годах размер комиссионного вознаграждения для специалиста по аренде был идентичен арендной ставке. Попытки работать за меньшие деньги жестко осуждались профессиональным сообществом. «Сейчас в крупных и специализирующихся на аренде компаниях сумма комиссионного вознаграждения составляет 70 % от размера ежемесячного арендного платежа. Особо успешные в данном вопросе агенты успевают добирать свою комиссию с собственников квартир, объясняя это ценой работы за то, что нашли достойного квартиранта. В среднем комиссионное вознаграждение балансирует на уровне 50 % от размера арендной платы.

Традиционно в кризис размер арендной платы претерпевает изменения в меньшую сторону. Арендаторы оптимизируют свои расходы и переезжают в более приемлемое по цене жилье, порой меньшее по площади и расположенное в удаленном от центра города районе.

С вас причитается!

Вместе с тем сдача квартиры внаем – это не только прибыль, но и расходы, которые можно поделить на три основные составляющие: коммунальные услуги, ремонт и налоги.

В расходной части коммунальные услуги могут как равняться нулю, так могут и отщипывать от прибыли в среднем до 2 тыс. рублей в летнее время и до 3 тыс. рублей в зимнее время за однокомнатную квартиру.

Ремонт – тоже значимая часть расходов собственника-арендодателя. Редкий квартирант готов клеить обои за свой счет, тем более менять сантехнику и перестилать ламинат. Если только в счет арендной платы, но это совсем редкие случаи. Поэтому в 90 % из 100 % владелец квартиры вынужден тратить кровные на обновление внешнего вида квартиры. Если он не готов в качестве экономии собственноручно размешивать клей и лепить на стены очередные обои с розочками, то можно обратиться в соответствующие службы. Ремонт из серии «эконом» (чисто, аккуратно, местами уютно, но без пафоса) можно заказать в среднем по цене 3 тыс. рублей за кв. метр. При средней площади однокомнатной квартиры 42 кв. метра ремонт съест 126 тыс. рублей. Сдаваемое в аренду помещение требует ремонта минимум раз в пять лет, а то и чаще. Если уповать на то, что попадутся квартиранты с человеческим лицом и адекватным поведением, бережным отношением к чужому имуществу и своевременной платежеспособностью (ну, просто сказочные какие-то квартиросъемщики!), то ежегодно на ремонт придется откладывать по 25 тыс. рублей. Или снижать размер арендной платы. В крайнем случае, договариваться о ремонте с жильцами. Разумеется, в счет арендной платы.

Что касается налогов, то честный и добропорядочный собственник должен платить деньги государству. К тому же в 2015 году региональное управление активизировало работу по выявлению физических лиц, сдающих в аренду недвижимое имущество и не декларирующих свои доходы.

Граждане, предоставляющие квартиры или иные помещения внаем, обязаны заплатить налог на доходы физических лиц (далее – НДФЛ). При этом если квартира сдается физическому лицу (студентке-отличнице Маше или хорошей семье Ивановых), налог уплачивает собственник помещения.

«Уплатить НДФЛ за 2014 год налогоплательщики должны не позднее 15 июля этого года. Также налогоплательщик должен представить по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.