Проектное недофинансирование: когда банки начнут кредитовать застройщиков

Несмотря на то, что редкий застройщик обходится сегодня без банковских кредитов, механизм проектного финансирования по-прежнему вызывает у участников рынка массу вопросов. Как добиться доверия между девелоперами и банками, и когда последние придут на смену дольщикам.

«Когда-нибудь мы придем, как многие страны, к тому, что новостройки возводятся в первую очередь не за счет граждан, а за счет банковского проектного финансирования», - пообещал в конце прошлого года корреспонденту «Комсомольской правды» глава Минстроя Михаил Мень. Действительно, наряду с собственными средствами девелоперов и деньгами дольщиков, кредиты банков являются сегодня основным способом финансирования жилищного строительства. И самым проблемным, добавляют участники рынка.

Что говорят застройщики

По словам опрошенных экспертов, проектное финансирование составляет сегодня в среднем 30% от всех источников финансирования девелопера и в том или ином объеме присутствует в подавляющем большинстве проектов. «Для девелопера проектное финансирование служит финансовой подушкой безопасности, к тому же это удобно, если инвестор не хочет вынимать собственные средства из оборота», - объясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. «Основными плюсами проектного финансирования для застройщиков являются, в первую очередь, гарантированное финансирование, кроме того, дополнительный, внешний, контроль рисков, а также имиджевые «доходы», - добавляет заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», Елена Кузнецова
Тем не менее, на практике большинство игроков рынка стремятся минимизировать долю банковского финансирования. Основная причина - высокие ставки и достаточно жесткие условия, на которых банки готовы кредитовать застройщиков. «Если до кризиса девелопер мог привлечь проектное финансирование под 10-12%, то сегодня ставки составляют как минимум 15-16%. Кроме того, значительно ужесточился андеррайтинг: помимо залогового обеспечения банки требуют дополнительные гарантии - поручительство, залог дополнительных активов и т.д.», - отмечает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.
«В большинстве случаев банк берет в залог строящуюся недвижимость. Процедура вывода квартиры из залога для ее продажи очень сложная и занимает в среднем три недели. Помимо этого, далеко не все банки готовы кредитовать строительную отрасль - многие отказались от данного направления бизнеса как высокорискованного. И даже если застройщик прошел жесткий отбор, то зачастую ему одобряют меньше необходимой сумму, что так и не решает его проблем», - добавляет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая
В результате доступ к проектному финансированию получают преимущественно те застройщики, которые уже имеют партнерские отношения с банками («Донстрой» и ВТБ) или являются частью банковской группы («Галс-Девелопмент», основным владельцем которого является тот же ВТБ). 

Что говорят банкиры

Впрочем, не менее настороженно к институту проектного финансирования относятся сегодня и сами банки. С кредитованием стройки работают пока единицы, большинство же не рискуют кредитовать эту сферу вообще: слишком высоким окажется процент отказов. Как рассказали в одном из кредитующих застройщиков банков, из 100 обращений одобрение в среднем получают не больше пяти. 
«Такой низкий процент связан с большим количеством убыточных строительных компаний и с тем, что подавляющее большинство строительных компаний не имеют в штате хороших бухгалтеров. Последнее делает качество финансовой отчетности неприемлемым для банка», - говорит заместитель председателя правления ЛайтБанка Денис Фонов.
Чтобы получить кредитную линию, застройщик должен отвечать целому ряду требований. Основные из них - неубыточная финансовая деятельность, наличие платежеспособного заказчика опыта ведения подобных работ, уточняет представитель банка. Набор критериев унифицирован и соответствует нормативам ЦБ РФ, добавляет эксперт.

Есть ли альтернативы

И всё же, несмотря на все риски и переплаты, инструментов, сопоставимых с проектным финансированием с точки зрения стоимости и скорости получения средств, сегодня практически нет. «Прямая альтернатива банковскому кредитованию - это рынок ценных бумаг. Однако в текущей ситуации облигации строительных компаний не пользуются особым спросом, и, как следствие, такой инструмент привлечения денег стал достаточно дорогим. Помимо этого, здесь важно учитывать такой момент: срок получения денег при размещении облигаций значительно больше, нежели при банковском кредитовании», - говорит руководитель управления организации финансирования Setl Group Павел Гуменник.
«Для того чтобы проектное финансирование стало доступным источником получения средств застройщиком, необходимо в принципе изменение рыночной ситуации. Только когда кредиты для бизнеса станут длиннее и дешевле, может, что-то и изменится. Пока же застройщики по-прежнему будут кредитоваться, потому что в первую очередь им не хватает собственных средств, а не потому, что так проще, дешевле и удобнее», - резюмирует Мария Литинецкая.