Сдача квартиры: варианты для индивидуальных предпринимателей

Сдавая квартиру в качестве физического лица, гражданин платит налог на доходы в размере 13%. Снизить налоговую нагрузку в данной ситуации можно, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае можно будет воспользоваться одним из трех вариантов: общим режимом налогообложения (уплата НДФЛ), упрощенной системой налогообложения и патентной системой налогообложения. 

Общий режим налогообложения 

«Оформлять ИП и сдавать квартиру на общем режиме налогообложения – вариант гораздо менее выгодный, чем платить тот же НДФЛ, сдавая квартиру в качестве физического лица. Ведь кроме 13% налога индивидуальным предпринимателям нужно платить еще и страховые взносы», - утверждает эксперт, бухгалтер Людмила Ковганова. 

Страховые взносы во внебюджетные фонды ИП платят в обязательном порядке – даже если их прибыль за год равна нулю. В 2015 взнос ИП за себя при годовом доходе, не превышающем 300 тыс. рублей составит 22 261,38 рублей: 18 610,8 рублей – в ПФР плюс 3 650,58 рублей – в ФОМС. 

Упрощенная система налогообложения 

Для перехода ИП на упрощенную систему налогообложения возможны два варианта: 

1. Переход на УСН сразу же при регистрации ИП. Для этого необходимо в течение 30 календарных дней с даты постановки на учет уведомить налоговые органы. 

2. Переход на УСН ИП, который уже ведет деятельность. В этом случае о желании перейти на УСН следует уведомить налоговые органы не позднее 31 декабря года, предшествующего году, начиная с которого ИП хочет перейти на УСН. 

При применении УСН налогоплательщик может выбрать объект налогообложения: доходы или доходы, уменьшенные на величину расходов. В первом случае размер налога составит 6%, во втором - 15%. «Поскольку при сдаче квартиры особых расходов не предвидится, наиболее оптимальным будет являться выбор в качестве объекта налогообложения доходов», - рекомендует эксперт. 

Налоговым периодом по УСН является календарный год. Налоговая декларация должна быть подана ИП в налоговый орган по месту жительства не позднее 30-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. 

Кроме того, для УСН 6% предусмотрены также и отчетные периоды: первый квартал, полугодие, 9 месяцев. По итогам каждого отчетного периода необходимо исчислять и уплачивать авансовые платежи по налогу. Авансовые платежи по налогу уплачиваются не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. 

По словам Людмилы Ковгановой, вести полноценный бухучет ИП не обязаны, однако вам придется вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН. Высчитывать сумму авансовых платежей и налога придется самостоятельно, что для людей, не знакомых с бухгалтерией, не так-то просто. 

Патентная система налогообложения 

Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности – в нашем случае на сдачу квартиры внаем. Купить патент может только индивидуальный предприниматель. 

Обращаться за патентом нужно в орган налоговой отчетности предпринимателя. Документ действует на территории того региона, где выдан. 

Выдается патент на срок от 1 до 12 месяцев в рамках календарного года. Уведомить налоговую службу по месту жительства о применении патента необходимо за 10 дней до начала применения путем направления соответствующего заявления. 

Если патент получен на срок до 6 месяцев, его стоимость нужно оплатить сразу и полностью в течение 25 календарных дней после начала действия патента. Если патент куплен на срок более полугода, 1/3 его стоимости уплачивается в течение 25 календарных дней после начала действия патента и оставшиеся 2/3 — за 30 календарных дней до окончания налогового периода. 

Налог по патенту привязан к размеру потенциально возможного к получению индивидуальными предпринимателями годового дохода (налоговой базы), установленный властями субъектов Российской Федерации. 

Например, в Москве с 2015 года ввели дифференцированную стоимость патента, которую «привязали» к районам города и площади квартир. Стоимость патента составит от 1,75 тысяч рублей в месяц за квартиру до 50 кв. м. в Зеленограде до 50 тысяч рублей ежемесячно за жилье площадью свыше 600 квадратных метров во всех округах Москвы, кроме Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского. Треть стоимости патента выплачивается сразу, а остальное — после истечения срока действия патента. 

«Вести учет доходов и расходов так же придется - в специальной книге учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, применяющих ПСН», - поясняет эксперт. 

Таким образом, наряду с возможным уменьшением суммы налога, вы получите массу дополнительных обязанностей. Поэтому, прежде чем принять решение и зарегистрироваться как ИП, следует посчитать – какова будет сумма налогов в каждом случае, и хорошенько взвесить: стоят ли сэкономленные деньги возможных проблем.